Aroma Park (YIT)

Ми були тут наприкінці вересня, коли листя лише починало опадати, і комплекс одразу зачарував. Усередині дерева й зелень створювали відчуття, ніби ми опинилися в Uroczysko Las Henryków — сосновому лісі неподалік комплексу. Ми не часто оглядаємо комплекси на правому березі Варшави, але щоразу приємно дивуємося — Bulwary Praskie теж були сильною знахідкою. Особливо сподобалося, що YIT зберіг не лише історичну архітектуру, а й дорослі дерева, які росли тут задовго до забудови.

Aroma Park знаходиться на ul. Klasyków 10 (пізніші черги також на ul. Dziatwy 5–7) у Генрикуві (Білоленка). Девелопер — YIT Development, архітектори — KAPS Architekci. Проєкт збудовано на території колишньої дріжджової гуральні Bienenthal / Pollena-Aroma.

Коротка історія

Колись тут працював дріжджово-спиртовий завод Генрика Біненталя, заснований близько 1902 року єврейським підприємцем, який виробляв пекарські дріжджі за віденським методом. Від його імені названо околицю Генрикув. Близько 1910 року до заводу додали гуральню, і він працював аж до Другої світової війни. Після перерви тривалістю близько десяти років виробництво відновили у 1955 році як фабрику ароматів, з 1964 року — офіційно під назвою Aroma, яка пізніше увійшла до групи Pollena. Фабрика Pollena-Aroma працювала тут до 2012 року, і саме від неї комплекс успадкував свою назву.

Старе і нове

Територія перебуває під охороною, тож YIT мусив відреставрувати чотири оригінальні цегляні будівлі під наглядом Мазовецького воєводського консерватора пам’яток:

Між цими домінантами стоять нові середньоповерхові будинки з червоної клінкерної цегли, графітової штукатурки, струнких металевих балконів і великих вітражів — свідомо прості, щоб не конкурувати з пам’ятками. У п’яти чергах YIT здав близько 407 квартир у приблизно дев’яти будинках (2019–2025). На території виставлено машини з колишніх виробничих залів.

Для нас цей проєкт — справжнє мистецтво: тут є все, щоб почуватися затишно. Комплекс має історію, а нові будинки виглядають дуже гармонійно поряд із відреставрованими. До того ж вони не одноманітні: кожен має власну структуру, і це додає комплексу унікальності. Червона цегла виглядає дуже приємно й чудово поєднується зі старими деревами, які ростуть і навколо, і всередині проєкту.

Особливо нам сподобалися квартири в будинку, який за часів Aroma був складом: вони мають скандинавський шарм.

Зелень

Близько 40% ділянки (~3 га) — зелень. Комплекс межує з оновленим Парком Генриковським (Park Henrykowski), а поруч розташовані ще дві великі зелені зони — Las Anecin та Uroczysko Las Henryków, довга соснова смуга на схід від Генрикува. Дорослі дерева на ділянці — клени, ясени, столітні липи — зберегли або пересадили, а не вирубали, тому двори досі відчуваються як узлісся того лісу. Вид Google Earth нижче показує, скільки крон пережили будівництво: промислова забудова зникла, але великі дерева й далі обрамлюють двори.

20162026

У центральному дворі є соляна тежня, платформа для йоги та крутий дитячий майданчик. Зелені на території дуже багато: навіть наприкінці вересня газони були соковитими.

Одразу за територією комплексу лежить великий Парк Генриковський із дуже класним дитячим майданчиком. Тож з погляду природи тут просто неймовірно.

Транспорт

Єдиний великий мінус — дорога до центру. Ми користувалися PKP, але до станції йти близько 15 хвилин. Якщо ви оберете цей комплекс і працюєте в центрі, без автомобіля, найімовірніше, не обійтися.

Чи варто воно того? Для нас — однозначно так. Якщо у вас маленька дитина або ви її плануєте, кращого місця для життя у Варшаві, ніж Aroma Park, ми не бачили.

Архітектор

KAPS Architekci спроєктували і відреставровану тканину, і нові будинки, що доповнюють історичну ділянку. Проєкт був номінований на Архітектурну премію Президента м. ст. Варшави 2024.

Які зараз ціни та що залишилось у девелопера

Первинний ринок

У забудовника залишилося лише кілька квартир в останній черзі: це пентхауси з антресоллю та невелика студія.

Пентхауси коштують приблизно 1,8–1,9 млн zł і мають площу від майже 110 до 120 м². Єдиний мінус — вид: вікна виходять не на внутрішній двір, а на складські приміщення та стоянку. Ми вважаємо, що на ці квартири можна розраховувати на гарний торг. Можливо, з часом вид зміниться: цілком імовірно, навпроти з’явиться новий житловий комплекс, але це лише наше припущення.

Вторинний ринок

На Otodom ми знайшли лише один варіант — гарну трикімнатну квартиру за 1 199 000 zł (16 915,91 zł/м², тобто приблизно 70,9 м²), уже з ремонтом. Планування дуже непогане:

• велика ванна кімната трохи більше 7 м²;
• гардеробна;
• просторі спальні 12,5 і майже 14 м²;
• кухня-студія 25 м².

Доволі класний варіант. Інших пропозицій із вторинного ринку в цьому комплексі ми, на жаль, не знайшли, тож погляньмо на реєстр цін нерухомості.

Що показує реєстр цін

Цього року на вторинному ринку тут продано лише 3 квартири: дві двокімнатні та одну чотирикімнатну.

Діапазон — приблизно 15,2–18,5 тис. zł/м², і наша трикімнатна з Otodom (16,9 тис.) лягає всередину цього діапазону.

Для кого?

Добрий варіант, якщо потрібен готовий низький середньоповерховий комплекс YIT зі справжнім індустріальним двором, Парком Генриковським поруч і двома лісами — Las Anecin та Uroczysko Las Henryków — для справжніх лісових прогулянок: тихіший правий берег замість коридору веж. Особливо — для родин із маленькими дітьми.

Гірше, якщо важливий швидкий доїзд до центру чи метро. Первинна пропозиція майже вичерпана: у девелопера лишилися кілька квартир у останній черзі (зокрема пентхауси), а решту варто шукати на вторинному ринку.