Скільки коштує нова квартира в Польщі порівняно з Європою? Звіт Deloitte 2026

Нова квартира в Люксембурзі коштує понад 9 тисяч євро за метр. У Туреччині — менше 900. Де в цьому рейтингу Польща?

На основі Deloitte Property Index (15-те видання, жовтень 2026) порівнюємо нові квартири з первинного ринку в Польщі з рештою Європи: ціни, доступність, будівництво, оренда, вартість кредиту та податки. Це не огляд вторинного ринку й не відповідь «скільки коштує квартира в будинку 1980-х».

Джерело: Deloitte Property Index — дані за 2025 з коментарями до середини 2026. Лише інформаційно — не фінансова й не інвестиційна порада.

Як читати цей звіт

Property Index — щорічний огляд житлових ринків Європи. Дані збирають офіси Deloitte в кожній країні з публічних національних джерел.

Три застереження перед цифрами:

1. Лише нове житло. Звіт порівнює пропозиції девелоперів на первинному ринку — середні ціни оферти, не ціни з нотаріальних актів і не вторинний ринок.
2. Усе в євро. Перерахунок за середнім річним курсом, щоб зіставити Варшаву з Берліном, Прагою чи Будапештом.
3. Інша методологія в кількох країнах. У Нідерландах, Ірландії та Великій Британії — транзакційні ціни; у Румунії та Албанії — усі квартири, не лише нові. Ці країни порівнюємо обережно.

Чи стартує Польща з сильної позиції?

Зона євро зросла на 1,5% у 2025; прогноз на 2026 падає до 1,1%. Звіт згадує закриття Ормузької протоки, стрибок цін на енергію та інфляцію в зоні євро близько 3%. ЄЦБ підняв ставки на 0,25 в.п., до 2,25%.

Німеччина має зрости лише на 0,8%. Польща — на 3,5%. За Deloitte це найсильніший результат серед країн ЄС завдяки внутрішньому попиту та державним інвестиціям.

Deloitte також запитав офіси в 24 країнах про очікування на 2026:

Доступність власного житла — єдиний показник, де явна більшість песимістична. Ціни й оренда ростуть — доступність погіршується. Решта гіда ілюструє цей тренд.

Хто будує більше: ми чи Німеччина?

У 2025 в Польщі здали близько 208,7 тис. квартир — третє місце в дослідженні після Туреччини (673 тис.) і Франції (379 тис.), трохи попереду Німеччини (207 тис.). У Німеччини при цьому більш ніж удвічі більше населення.

На душу населення — 5,59 квартири на тисячу жителів: п’яте місце після Албанії, Туреччини, Ірландії та Болгарії. Німеччина: 2,48, Іспанія: 1,64, Угорщина: 1,26.

Старти схожі. У 2025 в Польщі розпочали близько 212 тис. квартир (5,69 на тисячу). Краще на душу лише Туреччина (12,91) і Сербія (6,05). Кількість стартів близька до здачі — стабільний ритм, не разовий стрибок. Для контрасту: в Ірландії старти впали на 76% після закінчення державних стимулів роком раніше.

Другий бік: житловий фонд Польщі — близько 16,1 млн квартир, або 433 на тисячу жителів. Середнє в дослідженні — 475. Франція: 556, Іспанія: 552, Болгарія: 679. Серед 17 країн Польща має п’ятий найнижчий результат — нижче лише Греція, Велика Британія, Ірландія та Словаччина.

Щоб дійти до середнього 475 на тисячу, потрібно близько 1,5 млн додаткових квартир (наш розрахунок, не цифра зі звіту). За нинішнього темпу будівництва — понад сім років без урахування знесень і демографії. Середнє не є самоціллю, але показує масштаб: будуємо багато й усе одно надолужуємо відставання.

Чи польські нові квартири дешевші за чеські?

Середня офертна ціна нової квартири в Польщі у 2025 — 3 008 €/м², зростання 7,76% рік до року. У Європі це 14-те місце з 22 — середина таблиці.

Польща — близько 56% чеської ціни. Дешевше за Німеччину й Чехію, трохи дешевше за Словаччину й Угорщину, дорожче за Велику Британію (транзакційно), Хорватію та Італію.

2025 — гальмування. Deloitte пише, що у 2023–2024 ціни нових квартир у Польщі зросли на 19%. Нинішню ситуацію описує як стабілізацію з вибірковою ціновою напругою: покупці обережніші, високі ціни обмежують доступність — особливо у великих містах.

Валютний нюанс: євро послабилося щодо злотого на 1,52%, тож частина зростання цін у євро — ефект зміцнення злотого. За нашим перерахунком зростання в злотих нижче — близько 6%. Картину це не змінює, але варто пам’ятати, порівнюючи зі звітом польські джерела.

Для контрасту: у Туреччині ціни в євро впали на 9%, хоча в лірах росли — лише ефект курсу.

Варшава vs Берлін, Прага, Будапешт

Ціни нових квартир у польських містах у 2025:

Регіональний тест столиць і великих міст:

Варшава — менше 56% ціни в Празі й менше 55% у Берліні. Мюнхен коштує майже втричі дорожче за Варшаву. На іншому полюсі того самого рейтингу Турин майже вдвічі дешевший за Варшаву — один із найчіткіших сигналів «недооціненого міста» у звіті.

Deloitte також відносить Польщу (разом із Бельгією) до найбільш збалансованих ринків: столиця майже не випереджає друге за дорожнечею місто, на відміну від Афін, Мюнхена, Лондона чи Барселони, де розрив із середнім по країні може перевищувати 2×.

Динаміка: найсильніше зростання в Польщі мав Гданськ — з 3 190 до 3 739 євро (+17%). Звіт ставить його серед п’яти міст із найшвидшим зростанням у всьому дослідженні поруч із Дурресом, Белградом, Корком і Братиславою.

Варшава зросла на 6,2% — 9-те місце серед 24 столиць. У 2024 була в топі Європи зі зростанням 21,8%. У 2025 лише п’ять столиць перевищили 10%: Белград (20%), Братислава (17,2%), Бухарест, Будапешт і Копенгаген. Варшави серед них немає.

Deloitte зауважує важливе для всієї Європи: зростання цін дедалі менше зосереджується в столицях і дедалі більше — у регіональних містах. Гданськ — хороший приклад.

Скільки зарплат потрібно на нову квартиру?

Це ключовий показник доступності у звіті. Deloitte рахує, скільки середніх річних зарплат брутто потрібно на нову квартиру 70 м² у місті.

Поріг 10 зарплат: у попередньому виданні вище нього було 11 міст, у 2025 уже 19. Варшава трохи нижче порогу — 27-ме місце від найменш доступних у рейтингу 49 міст (зчитування з графіка). Жодне польське місто поріг не перетинає.

Порівняння з сусідами:

Цікаво: Люксембург-місто має одні з найвищих цін у Європі (10 567 €/м²), але доступність кращу за Варшаву (6,4 зарплати) — високі доходи роблять різницю.

Висновок: за доступністю нових квартир Польща виглядає явно краще за Чехію чи Словаччину, але про «дешевизну» говорити важко. Дев’ять річних зарплат брутто на нову квартиру — це все одно майже десятиліття роботи.

Чи «втікає» оренда в Польщі?

Методологічна увага: звіт дає середню оренду в містах і не обмежує її новими квартирами. Не зіставляйте її напряму з цінами нового житла.

На 70 м² у Варшаві це близько 1 290 євро на місяць. Найдорожчий у Європі — Люксембург (45,4 €/м²), далі Париж (31,2), Барселона (30,9) і Дублін (30,8). Найдоступніші ринки в дослідженні — турецькі та албанські міста, приблизно 5–7 €/м².

Варшава за орендою стоїть одразу за Міланом (18,7) і Берліном (18,9) і трохи випереджає Аліканте; Прага — 19,2. При цьому ціни нових квартир у Варшаві майже вдвічі нижчі, ніж у Берліні та Празі. Це не дохідність інвестиції (різні бази даних), але показує інше співвідношення купівлі й оренди, ніж у Німеччині чи Чехії.

Ще один контраст: за даними Deloitte оренда у Відні майже на 60% дешевша, ніж у Варшаві — нагадування, що високі ціни продажу й висока оренда не завжди йдуть разом.

За Deloitte оренда в Польщі у 2025 росла повільніше за ціни продажу. Найвища — у Варшаві; у Кракові, Гданську, Вроцлаві й Познані — помірне зростання або стабілізація. Потенціал подальших підвищень частково обмежений тим, скільки орендарі здатні платити.

Найшвидше оренда росла в Гамбурзі (+23,6%) і албанському Дурресі (+22,4%).

Хто платить більше за кредит?

Увага: середня ставка стосується ринку іпотеки загалом, не лише нового житла.

У Польщі у 2025 — 6,91%: другий найвищий результат серед 25 країн. Вище лише Угорщина (7,40%); там комерційні ставки — лише частина картини, бо діють і пільгові державні кредити від близько 3%. (У країновому коментарі звіту також є 9,08% — у європейському порівнянні використовуємо 7,40%.)

Середнє європейське — 4,09%, зниження на 38 б.п. за рік. Ставки впали в 22 з 25 країн. Найдешевше: Болгарія та Фінляндія (2,77%), також Туреччина, Хорватія та Іспанія. Чехія: 4,58%. Кластер низьких ставок — майже виключно єврозона; серед країн із власною валютою найдешевше в Данії — 3,73%.

Ілюстративний приклад (наш, не зі звіту): нова квартира 70 м² у Варшаві за ціною зі звіту — близько 286 тис. євро. Кредит на 80% вартості (~229 тис. євро), 25 років, рівні платежі:

Різниця майже 390 євро на місяць — платіж вищий майже на третину (без комісій і страховок).

Тому доступність залежить не лише від ціни за метр. За вартістю кредиту Польща виглядає гірше, ніж підказують самі ціни. Звіт також попереджає: де пропозиція обмежена, дешевший кредит підігріває попит — а отже й ціни.

Податки: скільки коштує вхід на ринок

За звітом:

Витрати на реєстрацію / транзакцію сягають піку в Люксембурзі та Португалії (до 8%). Найвищі ставки ПДВ у дослідженні — у Хорватії (25%) і Словаччині (23%).

Польща на тлі Європи в чотирьох цифрах

На 2026 Deloitte бачить найбільші регуляторні зміни в: планувальному праві (32% відповідей), оренді (27%), ESG (24%) і кредитному регулюванні (17%). Для Польщі ключовими будуть вартість фінансування, динаміка зарплат і масштаб нової пропозиції. Оцінка Deloitte: обережно позитивна.

Наша оцінка

Усю Європу, за Deloitte, чекає той самий тест: чи наздожене пропозиція попит. Польща стартує добре, бо будує більше за більшість континенту — і ціни між містами виглядають досить збалансованими порівняно з ринками, де стрибок лише в столиці. На нашу думку, простір для зростання цін ще є, але короткостроковим маятником буде те, скільки нового житла розпочнуть цього року. Велика кількість стартів може відновити пропозицію й охолодити офертні ціни; мала — швидше їх підштовхне вгору. Ціни на нафту та іпотечні ставки — ще два ключові фактори.

Ми також погоджуємося з аналітиками Deloitte, що купити нову квартиру стане ще важче для мешканців протягом наступних 2–3 років — і цей тиск може перейти в оренду, якщо власність залишиться недосяжною.

Застереження. Дані з Deloitte Property Index (15-те видання, жовтень 2026). Власні розрахунки (зростання цін у злотих ~6%, розрив ~1,5 млн квартир до середнього, приклад іпотечного платежу) та редакційні оцінки позначені в тексті. Лише інформаційно — не оферта, не фінансова й не інвестиційна порада.