Dzielnica 19 — детальний огляд

Dzielnica 19 — один із найкращих прикладів вдалого міського планування та цікавих дизайнерських рішень у Варшаві. Житловий комплекс розташований поряд із Рондо Дашинського і має одну з найбільших ділянок серед прицентральних ЖК — близько 65 000 м². Проєкт стартував у 2010 році, перша черга здана вже у 2011-му й одразу отримала нагороду як найкращий багатоквартирний будинок Польщі. Всього девелопер запланував 6 черг, із яких станом на 2024 рік завершено 5.

Локація

Комплекс розташований біля Рондо Дашинського — лише за 2 км пішки від Палацу культури та науки і «Złote Tarasy» та за 4 км від Старого міста.

Навколо — найбільші бізнес-центри Варшави, і це, схоже, визначило склад мешканців: у комплексі переважають однокімнатні квартири та студії, що робить його ідеальним варіантом для самотніх або пар без дітей. Дитячих майданчиків тут немає — внутрішні двори явно проєктувалися для відпочинку дорослих, а не для дитячого галасу. Щодо зелені: великих парків у пішій досяжності немає, лише невеликий Skwer Alojzego Pawełka біля станції Варшава Західна, який можна обійти за кілька хвилин. Між залізничною гілкою та комплексом проходять колії до станції Warszawa Główna, але вони майже не використовуються — шуму від потягів практично немає.

Що навколо

Ще десять років тому на місці комплексу не було жодної нової забудови (Google Earth, 2013): тут стояли старі склади, гаражі та легендарна фабрика Polfa. Зараз більшість цього зникла.

Разом із розвитком Dzielnica 19 змінюється весь район: станція метро відкрилася у 2015-му, бізнес-центри — у 2019–2023 роках. Сьогодні поруч зводять одні з найцікавіших варшавських проєктів: Towarowa Square, Wola Vert та третя черга NU від Skanska.

З інфраструктури поблизу є школа (Szkoła Podstawowa nr 387 im. Szarych Szeregów), басейн «Дельфін» і невелике футбольне поле. На самій території комплексу — спортивний зал, заклади харчування, косметичні та медичні салони, а в сусідньому бізнес-центрі The Warsaw Hub розташований Zdrofit і великий супермаркет Biedronka. За п'ять хвилин пішки — фуд-корт на фабриці Норблін. Коротко: все необхідне тут під рукою.

Якщо подивитися на Google Maps, можна знайти ще кілька старих споруд — автомайстерні та гаражі, особливо на вулиці Kolejowa. Але є відчуття, що за 4–5 років район стане повністю житловим і посяде місце серед найкращих прицентральних кварталів Варшави.

Забудова та простір для людей

Незрозуміло, чому девелопер вирішив так розтягнути будівництво, однак перші дві черги, попри свій вік, досі залишаються взірцем гарної архітектури — і, на наш погляд, виглядають краще за більшість того, що зводилося в останні роки.

Перша черга вирізняється скляною домінантою: величезні вікна від підлоги до стелі займають усю зовнішню стіну, а в кутових квартирах — навіть дві. Особливо ефектно це виглядає на нижніх поверхах із видом на двір. Замість балконів — просторі лоджії (у великих квартирах їх дві), де вміщається і шезлонг, і невеликий рослинний куточок.

Друга черга більш стримана: бетонна структура, менші вікна, зате зовні — дерев'яні віконниці, популярні в приморських містах Італії та Іспанії. Завдяки відсутності надмірного скла та більшій кількості зелені двір другої черги відчувається зеленішим і затишнішим. Цікаве рішення — невеликий місток у внутрішньому дворі однієї з будівель.

Обидві черги, попри відкритий тип забудови, формують замкнений простір: будівлі утворюють щось на кшталт незімкненої літери «П», а вхід до двору оформлений скляною стіною на один поверх із дверима. За входом починається пагорб із зеленими насадженнями та лавками — один із найатмосферніших дворів, які нам доводилося бачити. Поверховість будівель варіюється від 5 до 10 поверхів, що для центральних районів є дуже комфортним. Разом у перших двох чергах збудовано близько 600 квартир.

Третя і четверта черги зовні схожі на більшість варшавської забудови 2010–2020-х, проте девелопер зберіг каскадність поверховості та просторі двори. П'ята черга — найновіша й найоригінальніша: темна дрібна плитка на фасаді та злегка зсунута центральна частина будівлі, ніби хтось грав у тетріс і поставив один елемент не туди. Виглядає сміливо, але органічно вписується в загальний стиль комплексу.

Кожна черга має окремий в'їзд до підземного паркінгу — хотілося б одного загального з повним прибиранням авто з двору, але це, мабуть, більше мрія, ніж реальність. Між першою та майбутньою шостою чергами девелопер облаштував дві невеликі пішохідні алеї: одну — із сухим фонтаном, другу — між будівлями F та I. Обидві стали справжніми місцями для вечірніх прогулянок і спілкування мешканців.

Загалом архітектурна частина Dzielnica 19 нас вразила. Це один із найкращих, а може, і найкращий житловий комплекс, збудований у Варшаві за останні 20 років.

Ціни та перспектива зростання

Продаж

Інформації про ціни перших черг від девелопера у нас немає — цікаво було б подивитися на динаміку з часів старту продажів. Зараз девелопер добудовує залишки попередніх черг за цінами від 28 000 до 33 000 зл/м². Для орієнтиру: студія площею 38,88 м² у будинку J коштує 1 151 640 зл, чотирикімнатна квартира площею понад 116 м² у будинку H — 4 029 640 зл. Паркомісця — від 30 000 до 83 000 зл. Важливо: ціни не включають оздоблення, тож сміливо додавайте від 1 500 до 2 500 зл/м².

На сайті девелопера ще є квартири у продажу.

Переглянути актуальні пропозиції (PDF)

На вторинному ринку можна знайти гарні варіанти в діапазоні 30 000–33 000 зл/м². Наприклад, ця трикімнатна квартира площею 75,68 м² із видом на дві сторони, окремою кухнею, лоджією, балконом та якісними меблями коштує 2 500 000 зл — порівнянно з цінами девелопера, але вже готова до заїзду.

Виходячи з поточної ситуації на ринку, ми б радше звернули увагу на вторинний ринок або спробували отримати знижку від девелопера — достатньо довгий список (23 квартири) непроданих лотів свідчить про те, що ціни дещо вищі за рівноважні.

Оренда

Ціни на оренду виглядають ринковими. Квартира з однією спальнею — від 4 500 зл + 300 зл за гараж + комунальні, із двома спальнями — від 5 700 зл + 300 зл за гараж + комунальні.

Коротко: плюси та мінуси