Saska Nad Jeziorem — детальний огляд

Saska Nad Jeziorem — другий улюблений житловий комплекс від Dom Development у нашому огляді. Як і Żoliborz Artystyczny, який ми розглядали минулого тижня, цей комплекс уже давно збудований — повністю реалізований ще 10 років тому, у 2016 році. Проєкт зайняв ділянку площею близько 65 000 м², а архітектором виступило бюро HRA.

Забудову було поділено на дві частини: перша зводилася у 2009–2014 роках, друга, ближча до озера, — у 2014–2016 роках. Друга частина, безумовно, значно приваблівіша: озеро прямо під вікнами та нижча поверховість забудови. Забудовник також зробив каскадну структуру будинків біля озера, завдяки чому деякі квартири мають великі тераси.

Історія забудови

Детального плану забудови комплексу в гарній якості знайти не вдалося — маємо лише одне схематичне зображення. Тож звернімося до історичних знімків Google Earth, щоб простежити, як з часом змінювалася ця територія.

• 2009 рік — уся ділянка ще вкрита зеленню, тут стояла лише стара забудова, нове будівництво щойно розпочиналося. Забудовник одразу взявся за кілька черг — кілька будинків зводилися паралельно.
• 2011 рік — перша частина комплексу вже збудована, роботи продовжуються далі.
• 2014 рік — перша частина повністю завершена, мешканці отримують ключі. Приблизно тоді ж стартує будівництво наступної черги: у березні 2014-го починається зведення одразу двох будинків.
• 2015 рік — темпи будівництва значно прискорюються: буквально за півроку будинки вже майже готові.
• 2016 рік — територія набуває вигляду, близького до сучасного.

Сьогодні з одного боку комплексу розташовані невеликі бізнес-центри, які з'явилися пізніше. З іншого боку досі залишаються окремі житлові будинки — схожі на дачні, — правовий статус яких залишається незрозумілим.

Архітектура та планування території

Поверховість тут дуже різна: у першій частині будинки мають 8–10 поверхів, а будинки другої черги, ближчі до озера, — усього 4 поверхи. Таке рішення дозволяє власникам квартир першої черги насолоджуватися видом на озеро і є гарним прикладом вдалого планування забудови.

Що не сподобалось у цьому комплексі — майже повна відсутність дворів без автомобілів: майже всюди можна проїхати машиною, а прибудинкової території, відведеної під паркінг, як на нас, забагато. Це стосується переважно першої частини з вищою забудовою.

У другій частині (Saska 2) внутрішні двори виглядають значно затишніше — там узагалі відсутні паркомісця. Натомість тут дуже великі та гарні тераси й лоджії — це великий плюс.

Загалом архітектура комплексу дуже вдала: попри високу поверховість першої черги, каскадна забудова другої частини з нижчими будинками створює затишне середовище. Територія між будинками багата на зелень, є навіть невелика промонада зі зрілими деревами.

Локація

Комплекс розташований на іншому березі, тому дістатися сюди досить складно — особливо в години пік, з 5 до 6 вечора, коли люди повертаються до Гоцлава (Gocław). У цей час майже вся ділянка стоїть у заторах, і дорога може займати навіть пів години або й більше.

Але з іншого боку тут дуже багато парків. Поруч є озеро Гоцлавське (Jezioro Gocławskie). Також тут є дуже гарний парк над Балатонською, з великим майданчиком для розваг. З цієї сторони є ще один парк, розташований досить близько до житлового комплексу. Через парк навіть можна дійти до набережної і прогулятися нею.

З точки зору природи це справді чудове місце — комплекс чудово підійде для сімей з дітьми та для тих, хто любить проводити більше часу на прогулянках і на свіжому повітрі.

Ціни та перспектива зростання

Аналіз попередніх продажів

Ми взяли записи вторинного ринку лише для цього комплексу: непарні номери 45–51 (Saska 1) і парні 42–52 (Saska 2, біля озера). Сусідні будинки на тій самій вулиці (4–15, 53…) — інші інвестиції, їх у середню не змішуємо.

У II кв. 2023 медіана була близько 15 500 зл/м². Наприкінці 2024 — ~20 100, у I кв. 2026 — ~20 600. Три- й чотирикімнатні квартири зазвичай йдуть за 1 100 000–1 600 000 зл.

Два записи не беремо як ринковий орієнтир: 10 000 зл/м² під № 51 (листопад 2023) і 15 365 зл/м² під № 48 від 10 січня 2025 — той самий викид, який ми вже відсікали.

Перша частина досі трохи дешевша за будинки біля озера, але розрив звузився. Адекватна поточна ціна:

• перша частина — приблизно 20 000–20 500 зл/м²;
• друга частина — приблизно 20 500–21 300 зл/м².

Поточні оголошення

Варіантів у цьому житловому комплексі на Otodom зараз не так багато.

Перша частина. Ціна 20 600 зл/м², або 1 619 000 зл за чотирикімнатну квартиру. Ремонт дуже гарний: велика зала, простора трикімнатна частина, гарна ванна кімната, дерев'яна підлога. Ціну, на нашу думку, можна було б трохи знизити — оскільки це перша черга забудови, ймовірно, можна розраховувати на невелику знижку.

Трапилося й оголошення, яке спочатку здалося з того самого комплексу, але виявилося з іншого — Saska (2015 рік). Ціна на цю квартиру видається дещо завищеною з огляду на стан ремонту — він доволі старий, ймовірно, квартира здавалася в оренду.

Ще один варіант — двокімнатна квартира в непоганому стані, на високому поверсі: 21 200 зл/м², або 1 500 000 зл плюс 60 000 зл за паркомісце. На нашу думку, це задорого.

Було ще одне оголошення від приватної особи (перша частина комплексу) — вигляд на озеро з довгого будинку, значно привабливіше за попередній варіант із першої частини.

Найкращі варіанти ближче до озера

Дві квартири в довгому будинку ближче до озера виявилися навіть дешевшими за деякі варіанти з першої частини (наприклад, квартира на восьмому поверсі за 1 050 000 зл, ~20 000 зл/м², без особливих переваг). Квартири ближче до озера апріорі привабливіші — і завдяки кращому розташуванню, і завдяки тому, що ця частина комплексу зводилася на два роки пізніше за першу.

Apartamenty Saska — 3 кімнати, високий стандарт Ціна: 1 368 000 зл (19 542,86 зл/м²) Посилання на оголошення

Квартира площею 68 м² у каскадному будинку, вдале планування: велика кухня-вітальня з частково відокремленою кухонною зоною, дві ванні кімнати, туалет, гарний балкон (скоріше лоджія — вже встановлено кондиціонер), дерев'яна підлога, непоганий ремонт. Порівняно з варіантом за 1 600 000 зл за 80 м² у першій черзі, ця квартира виглядає значно привабливішою — і ближче до озера, і за кращою ціною за квадратний метр.

2 кімнати, 54 м², з озером поруч Ціна: 1 060 000 зл (~19 000 зл/м²) Посилання на оголошення

Дуже велика спальня, вдале планування — кухня відокремлена від вітальні, великий балкон (точна площа в оголошенні не вказана, але виглядає доволі просторим).

Із усіх переглянутих оголошень саме ці дві квартири виглядають найкращим вибором — вони розташовані у більш привабливій частині комплексу і, попри це, коштують навіть дешевше за деякі варіанти з першої черги.

Коротко: плюси та мінуси